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          全面重構房地產調控思路正當時

          来源:     添加时间:2020-06-21

          原標題:全面重構房地產調控思路正當時

          在經濟增速中長期放緩,結構調整進一步深化背景下,房地產泡沫化生存正將中國經濟置於危險境地。房地產調控思路亟待重構,並與以土地、財稅為核心的經濟體制總改革全面對接,走出“頭痛醫頭”、“唯房價論”的“揚湯止沸”窠臼,構建“制度改革、區域有別、多軌分層”的&ldquo食品;釜底抽薪”機制。

          時至今日,房地產對中國經濟的“綁架”已顯露無遺,而房地產泡沫破裂引發經濟危機的擔憂也在一線城市房價超預期飆漲、部分三四線城市鬼城頻現的現實中發酵。拋開人口紅利消失導致的房地產周期見頂;房價收入比大幅超過3-6倍合理區間,個別城市高達三四十倍;中國房屋自有率已高達100%左右等學界推論或測算,我們直面的嚴峻現實是:房地產投資在固定資產投資、國民生產總值中占比分別高達20%、15%左右,社會資源錯配下一“房”獨大加劇經濟結構調整風險;某券商測算,銀行表內貸款三成以上、表外業務七成以上與房地產、融資平臺相關,金融資源的過度集中放大瞭房地產市場波動風險;賣地收入在財政收入中占比超過五成,土地財政風險也在積聚;部分三四線城市房價已現不同幅度的下跌,甚至出現鬼城現象,溫州房價今年以來降幅約9%,房價隻漲不跌的神話已經打破。

          有序、可控地擠出投機泡沫,消解潛在的金融經濟風險已是當務之急。而站在經濟整體下臺階、改革開啟大棋局的當下,房地產調控思路全面重構正當時。一方面,大力發展服務業、戰略新興產業有利於構建新型城鎮化產業支撐,降低經濟去房產的結構陣痛;另一方面,十八屆三中全網易黃頁會將對改革作出總體部署安全,將對土地、財稅等催生房地產泡沫的體制性因素進行重大改革。將房地產去泡沫全面納入改革大框架無疑有利於重塑房地產行業發展的制度根基。

          相應地,房地產調控應主動與社會經濟體制改革對接,跳出“就房論房”的桎梏,摒棄“唯房價論”的單一目標制,充分考慮房地產區域差別、需求層次差別,構建市場與行政邊界清晰的多軌住房體系。其中,調控思路最大的嬗變應是將房地產行業發展置於經濟結構調整大框架中,強化頂層設計,從過於倚重管好土地、資金兩個龍頭的需求管理向推進土地、財稅、美女脫的一幹二凈融資等多項配套制度改革的供給管理轉變。土地制度、財稅制度改革是未來社會經濟體制改革的重頭戲,前者直指城鄉土地二元制,終極目標應是實現同地同權、城鄉一體。目前,多地已在探索農村集體用地流轉改革、農村土地股份制改革、宅基地制度改革等。後者將以財權與事權相匹配為中心構建公共財政體制、完善地方稅體系,而作為地方稅重要支柱的房產稅料有所突破。

          此外,房地產調控必須厘清行政與市場的邊界,更加重視地區差異和需求層次差異。目前,一線城市房價飆漲、庫存銳降與三四線城市房價停漲食品或下跌、庫存高企的結構性矛盾突出;中低收入群體的剛性需求、改善型需求與高收入群體的投資需求混搭,住房市場結構性供求矛盾突出,而“北京(樓盤)感冒,全國吃藥”的行政調控手段“一刀切”加劇瞭這種結構性矛盾。為此,可借鑒新加坡公屋制度、韓國住宅200萬戶建設規劃等經驗,加大以租為主的廉租房、公租房保障體系建設力度,增加供給數量,完善退出機制,擴大保障范圍;加大以中小套型為主的商品房建設政策支持力度,適時退出以限價房、自住商品房為代表的行政幹預市場手段。同時,註重房地產市場發展區域有別,賦予地方調控更多的靈活性。

          必須註意的是,房地產調控思路的重構並不意味著實現一系列制度改革、退出行政手段的一步到位,更不意味著要主動刺破泡沫,食品打壓房地產業,而是居安思危下化解潛在風險的因應之策,也是長期結構調整中無法回避的必然選擇。

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