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            半年報點評|城市快速崛起 金茂方興未艾

            来源:     添加时间:2020-06-21

            野蠻生長的時代已經一去不返,社會需要更高質量的產品和服務。

             

            中國金茂2019年中期業績會現場

            金茂不想止步於做一傢開發商,早在2015年,金茂就已率先轉型“城市運營商”。如今,金茂緊隨中國城市群發展的時代潮流,加快城市運營佈局,持續引領城市品質升級。

            2019年上半年,金茂在城市運營項目拓展繼續發力,城市運營對土儲貢獻率達到45%,同時拉低瞭總土地成本。

            在物業開發方面,金茂亦有穩健增長。受益於城市與開發兩大支柱業務的穩定增長,金茂於2019年中期實現簽約銷售額約785億元,銷售面積約358萬平方米,排除2018年上半年大宗寫字樓交易的影響,公司期內銷售凈額同比增長約79%,銷售面積同比增長114%。

            實際上,金茂已於8月底實現超過一千億元的銷售額,隨著下半年約1660億貨值的強勁持續供應,金茂在下半年去化率隻需達到43%即可完成全年1500億目標。

            “中國城市化進程方興未艾。”伴隨城市的快速崛起,金茂亦方興未艾。

            700億待結算額將於年內轉化 各大板塊業務穩步協同發展

            2019年中期,金茂實現收入約147.4億元。其中,城市及物業開發為收入占比最大業務板塊,半年內收入約為121.8億元,占集團總收入的82%。

            值得一提的是,自2017年底開始的四個報告期,金茂已銷售未結算金額分別為841億元、1015億元、1403億元及1766億元。在房企極致追求營收規模以期釋放最大利潤的當下,結算保守的金茂似乎是個異類。一方面,是金茂對交付房屋的精益求精,另衛生一方面,公司的營收儲備越來越深,對未來利潤的把控更為從容——據金茂方面透露,這1766億元的待結算金額中,將有近40%於2019年內進行結算,即公司全年將額外結算約706億元的收入衛生。

            在金茂各大板塊業務穩步協同發展的同時,亦實現瞭高於同行的毛利。其中,期內城市及物業開發毛利率為34%;商務租賃及零售商業運營毛利率為86%;酒店經營毛利率為50%。金茂方面表示,本期投資物業的毛利率保持穩定,辦公樓與酒店亦保持瞭較高的出租/入住率衛生與租金/收入水平。

            同時,金茂對費用進行瞭有效控制,在銷售規模凈增長79%的情況下,銷售費用和管理費用均變動較小,體現出較高的管理效率和水平;得益於公司本期新開項目的增長,其計入賬面的財務費用更是實現瞭同比下降。

            由此,金茂在期內實現整體銷售毛利率37%;錄得凈利潤約47.9億元,歸母凈利潤為36.97億元,均保持穩健增長。

            經營性現金流同比大增 整體借貸成本降至5%以下

            食品

            金茂穩健運營的另一個體現,是其充裕的現金流動性與低杠桿率。

            據悉,截至業績發佈日(8月28日),食品金茂回款金額已經突破一千億元。

             

            中國金茂前八月回款銷食品售均突破千億

            優秀的回款率讓本期金茂的經營性現金流同比大幅增長,這不僅彌補瞭公司擴大經營規模、完成償債所致的投資與融資支出,也增強瞭企業抗風險能力。

            受益於股東中化集團及持有優質物業,金茂的信用優勢明顯。2019年上半年,金茂先後成功發行瞭5年期18億元人民幣公司債、5年期2.5億美元債券及10年5億美元優先擔保票據,利率分別為3.72%、4.00衛生%及4.25%。

            此外,金茂期內還采用多種創新融資途徑。如5月30日,據上交所信息顯示,“中金-金茂凱晨2019年資產支持專項計劃”狀態更新為“已受理”,擬發行金額約為84.2億元。

            融資渠道暢通的金茂,在上半年行業“融資難”的背景下,逆市實現瞭上半年的加權平均融資成本較期初的持續下降,僅為4.96%。金茂降至5%以下的整體借貸成本,明顯優於同行。

            同時,金茂延續瞭較好的有息負債結構,期末長短債比達2.5,償債曲線平滑,結構合理,凈負債率下降至67%。

            混改引平安註資助力城市運營 一級開發貢獻近半新土儲

            2019年上半年,金茂的整體拿地策略較為謹慎,但隨著中國進入城市群時代,以及公司城市運營戰略執行體系的不斷完善與優化,金茂加快瞭對城市運營項目的拓展。

             

            中國金茂城食品市運營版圖

            一方面,金茂進一步推行國有企業混合所有制改革,於今年7月引入平安為公司第二大股東,中化集團股比由49.7%降至35.1%,仍為第一大股東,平安占比15.2%。平安作為財務投資的角色出現,並不介入到金茂的經營管理中,平安的註資有利於雙方未來在城市運營拓展、項目開發等方面加強和拓展更大的合作空間。

            另一方面,金茂加大瞭城市運營項目的獲取比例。期內,金茂新增土儲面積約643萬平方米。其中,蘇州張傢港智慧科技城、青島即墨國際新城、溫州瑞安生態科技城、無錫徐霞客及嶽陽市東風湖共5個優質城市運營項目首批土地的獲取,令城市運營項目面積貢獻占比達到4衛生5%。同時城市運營項目的大規模落地,使得金茂的土地成本有所下降,公司新增土儲地價約每平米5300元,同比降低35%。

            截至期末,金茂擁有總土儲6998萬平米。公司已佈局44個城市共擁有項目180餘個,其中已累計獲取或鎖定城市運營項目16個,85%以上土儲集中在核心一二線城市。

            金茂方面表示,下半年公司還將重點推進位於嘉善、武漢、南通、福州、貴陽、長沙等地的城市運營項目,並逐步提升城市運營項目的獲取比例——金茂計劃於2021年實現新增土地中的60%為城市運營項目的目標,食品在擴容公司城市運營規模的同時,城市運營項目的高毛利、高權益比例特性,也將為金茂未來的盈利帶來更為廣闊的安全提升空間。

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